Στον διαρκώς εξελισσόμενο κόσμο της διαχείρισης ακινήτων, όπου η αγορά είναι διαρκώς μεταβαλλόμενη και ποικιλόμορφη, μία από τις πιο κρίσιμες αποφάσεις που θα πρέπει να πάρετε ως ιδιοκτήτης ακινήτου είναι η επιλογή μεταξύ της παραδοσιακής μακροχρόνιας μίσθωσης και της διάθεσης του ακινήτου σας για βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, Booking.com κτλ.. Κάθε προσέγγιση έχει τα δικά της πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα, καθιστώντας την απόφαση μεταξύ Airbnb και μακροχρόνιας ενοικίασης ενός ακινήτου αρκετά δύσκολη .
Ας δούμε λοιπόν:
- Ποια είναι η διαφορά μεταξύ βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας μίσθωσης;
- Πώς να επιλέξετε μεταξύ βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας μίσθωσης για το ακίνητό σας
- Βραχυχρόνια vs μακροχρόνια: ποιο είναι πιο κερδοφόρο;
Ποια είναι η διαφορά μεταξύ βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας μίσθωσης;
Διάρκεια διαμονής
Όσον αφορά τη διάρκεια διαμονής, στη βραχυχρόνια έχουμε επισκέπτες που συνήθως μένουν από μερικές νύχτες έως μερικές εβδομάδες. Οι πλατφόρμες όπως η Airbnb, η Booking.com κτλ. απευθύνονται σε ταξιδιώτες που αναζητούν κατάλυμα για διακοπές, αποδράσεις το Σαββατοκύριακο ή προσωρινές διαμονές, προσφέροντας ευελιξία τόσο στους οικοδεσπότες όσο και στους επισκέπτες. Ωστόσο, οι μικρότερες διαμονές έχουν επίσης ως αποτέλεσμα τις πιο συχνές εναλλαγές.
Από την άλλη πλευρά, η παραδοσιακή ενοικίαση χαρακτηρίζεται από μακροχρόνιες μισθώσεις, που κάποιες φορές αφορούν αρκετούς μήνες και τις περισσότερες φορές, κάποια χρόνια. Αυτή η προσέγγιση είναι καταλληλότερη για αυτούς που αναζητούν σταθερές και μόνιμες λύσεις στέγασης, προσφέροντας τη σιγουριά ενός μακροχρόνιου συμβολαίου. Ενώ οι μακροχρόνιες μισθώσεις παρέχουν σταθερότητα, μπορούν να περιορίσουν την ευελιξία που προσφέρουν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις όπως η Airbnb.
Εισόδημα από ενοίκια
Η Airbnb δίνει την ευκαιρία στους ιδιοκτήτες να ζητήσουν υψηλότερες τιμές διανυκτέρευσης, τιμές που επηρεάζεται από μεταβλητές όπως η τοποθεσία, η ζήτηση και η εποχικότητα. Οι οικοδεσπότες μπορούν να προσαρμόζουν πιο ευέλικτα την τιμολόγησή τους με βάση αυτές τις μεταβλητές, κερδίζοντας έτσι πιθανόν περισσότερα χρήματα από μια διαμονή. Ωστόσο, αυτή η προσέγγιση συνοδεύεται από μεταβλητότητα του εισοδήματος λόγω των διακυμάνσεων στα ποσοστά πληρότητας, τα οποία ενδέχεται να επηρεάσουν από εξωτερικούς και αστάθμητους παράγοντες (βλέπε Covid).
Στον αντίποδα, η παραδοσιακή ενοικίαση προσφέρει στους ιδιοκτήτες ακινήτων σταθερή και προβλέψιμη μακροπρόθεσμη ροή εισοδήματος. Τα μηνιαία ποσά του ενοικίου είναι συνήθως σταθερά για τη διάρκεια της μίσθωσης, εξασφαλίζοντας έτσι ένα σταθερό και αξιόπιστο εισόδημα για τους ιδιοκτήτες. Για κάποιον δανειολήπτη ιδιοκτήτη π.χ., αυτό το σταθερό εισόδημα μπορεί να είναι πολύ ελκυστικό για την κάλυψη των δόσεων του δανείου, προσφέροντας μια μεγαλύτερη σιγουριά μακροπρόθεσμα.
Τιμολόγηση
Στις παραδοσιακές ενοικιάσεις, η τήρηση των όρων του συμβολαίου μίσθωσης είναι σημαντική και συνήθως δεν υπάρχει η δυνατότητα αναπροσαρμογής της τιμής μέχρι το τέλος του συμβολαίου. Κατά συνέπεια, το εισόδημα από το μίσθωμα παραμένει σταθερό (όπως προβλέπεται σε όλα τα συμβόλαια), εξασφαλίζοντας σταθερά και συνεχόμενα εισοδήματα.
Από την άλλη πλευρά, οι ιδιοκτήτες ενός ακινήτου Airbnb έχουν μεγαλύτερη ευελιξία στην τιμολόγηση. Οι οικοδεσπότες στο χώρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορούν να χρησιμοποιούν διάφορες στρατηγικές τιμολόγησης και να αλλάζουν τακτικά τις τιμές ανάλογα με διάφορους παράγοντες, όπως η ημέρα της εβδομάδας, οι διακυμάνσεις της ζήτησης, οι εποχιακές διακυμάνσεις και άλλα. Αυτή η δυναμική τιμολόγηση μας επιτρέπει να προσαρμοζόμαστε καλύτερα και να ανταποκρινόμαστε καλύτερα στις συνθήκες της αγοράς.
Ζήτηση
Η ζήτηση για τα Airbnb και τις μακροχρόνιες μισθώσεις μπορεί να διαφέρει σημαντικά ανάλογα με την τοποθεσία και τις τάσεις της αγοράς. Τα Airbnb που έχουν μεγάλη ζήτηση, είναι σε περιοχές με πολύ τουρισμό, πολυσύχναστα κέντρα πόλεων ή περιοχές με μοναδικά αξιοθέατα. Αυτά τα μέρη παρουσιάζουν συχνά υψηλή ζήτηση στις πλατφόρμες βραχυχρόνιων ενοικιάσεων. Από την άλλη, η μακροχρόνια ενοικίαση είναι συχνά πιο κατάλληλη σε περιοχές με πιο σταθερή αγορά κατοικιών ή σε γειτονιές με λιγότερο τουριστικό προσανατολισμό όπου οι κάτοικοι αναζητούν μόνιμη στέγαση.
Αρχική επένδυση και έξοδα
Αναφορικά με τα έξοδα, η μετατροπή ενός σπιτιού σε Airbnb συνεπάγεται συνήθως μεγαλύτερη αρχική επένδυση. Οι οικοδεσπότες πρέπει συχνά να κάνουν προκαταβολικά έξοδα για να εξοπλίσουν το ακίνητό τους με έπιπλα και παροχές που ανταποκρίνονται στις προσδοκίες των επισκεπτών και που θα μεγιστοποιήσουν τα μελλοντικά έσοδά τους. Επιπλέον, υπάρχουν τρέχοντα έξοδα στα σπίτια βραχυχρόνιας ενοικίασης, τα οποία περιλαμβάνουν έξοδα όπως για την καθαριότητα, τη συντήρηση και τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας (ρεύμα, αέριο, κοινόχρηστα, νερό) και τα αναλώσιμα που χρειάζονται για τις αλλαγές των επισκεπτών. Αυτά τα έξοδα τείνουν να παρουσιάζουν μεγαλύτερη μεταβλητότητα.
Τα καταλύματα που προορίζονται για μακροχρόνιες μισθώσεις, έχουν συνήθως πιο χαμηλά έξοδα καθώς τα ακίνητα είναι σε γενικές γραμμές ήδη επιπλωμένα για μακροχρόνια διαμονή. Τα τρέχοντα έξοδα στις παραδοσιακές μισθώσεις είναι συνήθως λιγότερο συχνά και αποτελούνται κυρίως από περιστασιακές και έκτακτες συντηρήσεις και επισκευές. Έτσι, οι ιδιοκτήτες των ακινήτων μπορούν να κάνουν πιο εύκολα τον οικονομικό τους προϋπολογισμό.
Νομοθεσία
Οι οικοδεσπότες της Airbnb στην Ελλάδα βρίσκονται σε ένα πολύπλοκο και διαρκώς μεταβαλλόμενο ρυθμιστικό τοπίο. Σε γενικές γραμμές και πάντα σε σχέση με τις αντίστοιχες αγορές του εξωτερικού, η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων παραμένει εν πολλοίς “χαλαρή”, δεν έχει θέσει δηλαδή αυστηρούς περιορισμούς . Όμως επειδή πάντα ακολουθούμε με διαφορά κάποιων χρόνων τις εξελίξεις του εξωτερικού, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που σκέφτονται την μετατροπή τους σε Airbnb, καλό θα είναι να έχουν ένα plan b για όταν και αν το κράτος αποφασίσει να “σφίξει τα λουριά”.
Το plan b από την άλλη πλευρά, η παραδοσιακή μίσθωση δηλαδή, λειτουργεί συνήθως εντός ενός καθιερωμένου πλαισίου νόμων και κανονισμών. Σ’ αυτά τα πλαίσια, τα μισθωτήρια συμβόλαια περιγράφουν αναλυτικά τους όρους και τις προϋποθέσεις, με τα δικαιώματα τόσο των ιδιοκτητών όσο και των ενοικιαστών να περιγράφονται ρητά. Αυτό το επίπεδο σαφήνειας συμβάλλει στη δημιουργία ενός διαφανούς νομικού περιβάλλοντος, καθιστώντας τη συμμόρφωση μια πιο απλή και προβλέψιμη διαδικασία για όλες τις πλευρές στις μακροχρόνιες μισθώσεις.
Πώς να επιλέξετε μεταξύ βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας μίσθωσης για το ακίνητό σας
Τύπος ακινήτου
Ο τύπος του ακινήτου που διαθέτετε αποτελεί θεμελιώδη παράγοντα για τον καθορισμό της στρατηγικής που ταιριάζει καλύτερα, Airbnb ή παραδοσιακή ενοικίαση. Το Airbnb είναι κατάλληλο για ακίνητα που είναι ελκυστικά για τους ταξιδιώτες. Μπορεί να είναι εξοχικές κατοικίες, καταφύγια, διαμερίσματα σε τουριστικά hotspots ή οποιοδήποτε κατάλυμα που μπορεί να προσφέρει εμπειρίες πέρα από αυτές που προσφέρει ένα τυπικό ξενοδοχείο.
Από την άλλη πλευρά, η μακροχρόνια μίσθωση είναι συνήθως η προτιμώμενη επιλογή για οικιστικά ακίνητα όπως μονοκατοικίες ή διαμερίσματα που βρίσκονται σε κατοικημένες γειτονιές. Αυτά τα ακίνητα προορίζονται από τη φύση τους για μακροχρόνιες, σταθερές συνθήκες διαβίωσης.
Τοποθεσία
Η τοποθεσία του ακινήτου σας είναι από τους πιο σημαντικούς παράγοντες που μπορεί να επηρεάσει την επιτυχία του είτε ως Airbnb είτε ως ακίνητο μακροχρόνιας μίσθωσης. Τα Airbnb τείνουν να ευδοκιμούν σε περιοχές με μεγάλη τουριστική ζήτηση. Δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί, πολυσύχναστα κέντρα πόλεων ή περιοχές με μοναδικά αξιοθέατα συχνά παρουσιάζουν υψηλή ζήτηση για βραχυχρόνια καταλύματα.
Αντίθετα, η μακροχρόνια μίσθωση είναι συχνά η πιο κατάλληλη επιλογή σε σταθερές αγορές κατοικιών ή σε γειτονιές με λιγότερο τουριστικό προσανατολισμό, όπου οι μόνιμοι κάτοικοι αναζητούν μακροχρόνια κατοικία.
Οικονομικοί στόχοι
Οι οικονομικοί σας στόχοι και το προσδοκώμενο εισοδήμα είναι κρίσιμοι παράγοντες που επηρεάζουν σε μεγάλο βαθμό την επιλογή των ιδιοκτητών ακινήτων. Εάν ο στόχος σας είναι να μεγιστοποιήσετε τα εισοδήματα από το ακίνητό σας βραχυπρόθεσμα και θέλετε να έχετε και την ευελιξία να το χρησιμοποιείτε, η Airbnb μάλλον είναι η ιδανική επιλογή. Μέσω της Airbnb μπορείτε να χρεώνετε υψηλότερες τιμές για κάθε διανυκτέρευση. Είναι ιδιαίτερα ελκυστική για τους οικοδεσπότες που θέλουν να δημιουργήσουν επιπλέον εισοδήματα ή να μεγιστοποιήσουν τις αποδόσεις τους κατά τη διάρκεια των περιόδων αιχμής.
Αντίθετα, οι μακροχρόνιες μισθώσεις εξασφαλίζει σταθερές, μακροπρόθεσμες ροές εισοδημάτων. Παρόλο που το μηνιαίο ενοίκιο μπορεί να είναι μικρότερο από αυτό που μπορεί να προσφέρει η Airbnb, εγγυάται μια σταθερή ροή μετρητών, ενδεχομένως ιδιαίτερα σημαντική για την κάλυψη των πληρωμών του στεγαστικού δανείου.
Χρόνος και κόπος
Είστε σίγουροι ότι μπορείτε να ανταποκριθείτε στις απαιτήσεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης; Πολλοί οικοδεσπότες παραπονιούνται για burn out (υπερκόπωση ελληνιστί). Αναλογιστείτε με ρεαλισμό αν είστε διατεθειμένοι να ασχοληθείτε και αν μπορείτε να ανταποκριθείτε. Η φιλοξενία στην Airbnb απαιτεί ενεργή διαχείριση, διαθεσιμότητα από εσάς ώστε να ανταποκρίνεστε άμεσα στις ερωτήσεις και τα όποια ζητήματα προκύψουν με τους επισκέπτες σας, να συντονίζετε τον καθαρισμό μεταξύ των κρατήσεων και να διατηρείτε την εμφάνιση και τις ανέσεις του ακινήτου στην καλύτερη δυνατή κατάσταση. Κοστίζει και σε χρόνο, και σε κόπο, είδικά σε μεγάλες πόλεις όπως η Αθήνα ή η Θεσσαλονίκη όπου η μέση κράτηση είναι διάρκειας 2-3 ημερών.
Οι μακροχρόνιες μισθώσεις, από την άλλη πλευρά, έχουν ελάχιστη επαφή με τους ενοικιαστές, ενώ η συντήρησητου σπιτιού και οι επισκευές είναι αντίστοιχα πολύ πιο αραιές.
Βραχυχρόνια vs μακροχρόνια: ποιο είναι πιο κερδοφόρο;
Το αν ένα Airbnb είναι κερδοφόρο (σε σχέση με τη μακροχρόνια μίσθωση)ή όχι, εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, όπως η τοποθεσία του ακινήτου, η ζήτηση και τις προσωπικές προτιμήσεις του καθενός. Η Airbnb σίγουρα μπορεί να αποφέρει μεγαλύτερα έσοδα, ιδίως σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, αλλά μαζί με αυτά έχετε μεγαλύτερα λειτουργικά έξοδα και το ρίσκο των κενών περιόδων. Αντιθέτως, η σταθερή, μακροχρόνια εκμίσθωση προσφέρει σταθερό εισόδημα, κάτι που μακροπρόθεσμα είναι πιο ασφαλές οικονομικά.
Συμπέρασμα
Καταλήγοντας, η επιλογή μεταξύ Airbnb και της μακροχρόνιας μίσθωσης εξαρτάται από τις ιδιαίτερες συνθήκες του καθενός, τους στόχους και τις προτιμήσεις σας. Είναι σημαντικό να ζυγίσετε προσεκτικά τα υπέρ και τα κατά και να αξιολογήσετε τους παράγοντες όπως ο τύπος του ακινήτου, η τοποθεσία, οι εισοδηματικοί στόχοι, καθώς και η διαθεσιμότητα και η όρεξή σας να ασχοληθείτε με την (σχεδόν) καθημερινή διαχείριση του ακινήτου.
Κάποιες φορές, μια υβριδική προσέγγιση μπορεί να είναι η ιδανική για εσάς, όπου μπορείτε να νοικιάζετε το ακίνητό σας μακροχρόνια στις “ήσυχες” περιόδους εκτός αιχμής και να το μετατρέπετε σε Airbnb κατά τις περιόδους μεγάλης ζήτησης. Ό,τι κι αν αποφασίσετε, φροντίστε να ενημερωθείτε για την ισχύουσα νομοθεσία αλλά και τις τάσεις της αγοράς. Συμπερασματικά, τόσο η Airbnb όσο και οι μακροχρόνιες μισθώσεις έχουν τα πλεονεκτήματά τους και η πιο σωστή επιλογή για εσάς, είναι αυτή που θα ταιριάζει στις δικές σας μοναδικές συνθήκες.